家を買う前にチェック!控除?審査?住宅ローンの豆知識10選

ポイント10選

家を買う前にチェック!控除?審査?住宅ローンの豆知識10選

マドコ
知っておきたい!住宅ローンの豆知識10選を解説

 

住宅ローンで悩んでいる人はいませんか?何千万円のお金を借りるのですから、悩むのも当然です。

 

たた少しでも有利な借り方をしたいと考えすぎると、いったい何が大切なのかを見失うこともあるので注意をしましょう。周囲が見えなくなった人は、いったん深呼吸をするのも大切です。

 

そこで今回は、知っておきたい!住宅ローンの豆知識10選を解説します。住宅ローンで悩んでいる人は参考にしてください。

 

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住宅ローンとは?

住宅ローンとは、住宅を取得するためにお金を借りられるローンを指します。

 

マドコ
借入れ先の主な種類は次のとおりです。

 

  • 公的ローン:「財形住宅融資」「自治体融資」など
  • 民間ローン:「大手銀行」「地方銀行」「信用金庫」「ネット銀行」など
  • フラット35:民間金融機関と住宅金融支援機構が提携

 

住宅ローンは、数千万円のお金を借り、何十年にもわたり返済を続けます。そのため金融機関によって内容が異なるので、十分に吟味して選ぶようにしましょう。

 

家づくりを始める前に

知っておきたい!住宅ローンの豆知識10選

マドコ
知っておきたい!住宅ローンの豆知識10選は次のとおりです。

 

  1. 住宅ローンには諸費用も必要
  2. 団体信用生命保険の確認
  3. 正式な住宅ローンは住まいの完成後に組まれる
  4. 自己資金ゼロでの購入は避ける
  5. 返済方法の種類で負担がかわる
  6. 受け渡し後にも必要な費用があることをわすれない
  7. 受け渡し後にも必要な費用があることをわすれない
  8. 住宅ローン控除の活用
  9. 住宅ローン審査が通らなくても別でまた申し込みはできる
  10. 住宅ローン審査が通らないときの対応策
  11. 営業担当を最初から信用しないこと

 

詳しく解説をしていきます。

 

豆知識①住宅ローンには諸費用も必要

住宅ローンには諸費用も必要

 

住宅ローンを検討するときは、金利だけに目が行きます。

 

マドコ
しかし住宅ローンには、諸経費もあるので注意が必要です。

 

諸経費は、ひとつひとつは小さいかもしれませんが、合計すると大きくなるかもしれません。借り入れ先によって内容は異なりますが、よくある住宅ローンの諸経費は次のとおりです。

 

  • 事務手数料:融資を受ける金融機関に支払う手数料のこと、定額制か定率制。
  • 保証料:返済が滞ったときに保証会社が肩代わりするための費用、金利に上乗せしている場合もある。
  • 斡旋手数料:不動産会社を利用した場合に支払う手数料、不動産会社によって異なる。
  • 繰り上げ返済手数料:任意で元金の一部を返済するときに必要な手数料。

 

他にも金利タイプ手数料や印紙税、火災保険料などがあります。諸経費は金融機関によって異なるので、詳しく確認をしておきましょう。ただ単に金利が安いからだけで決めることはできません。

 

マドコ
金利と諸経費を考えた上で、最も良い住宅ローンを選択しましょう。

 

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豆知識②団体信用生命保険の確認

団体信用生命保険の確認

 

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住宅ローンは長期間にわたり返済をし続ける商品です。

 

期間が長いことから、返済中の契約者に万が一の事態が起こる可能性もあります。借りた人が死亡、もしくは高度な障害に見舞われたら返済はできません。返済がされなければ家を失うことになります。そのような万が一に事態に対応しているのが団体信用生命保険です。一般的に団信と呼ばれています。

 

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団信の主な種類は次のとおりです。

 

  • 通常:契約者が高度障害や死亡されたとき、債務がゼロになるもの
  • 三大疾病特約付き:上記に加え三大疾病になったときも債務がゼロになるもの
  • 八大疾病特約付き:上記に加え五疾患になったときも債務がゼロになるもの

 

団信の保険料は金利に含まれる住宅ローンがほとんどです。保証が充実すれば金利が上がります。しかし、自分ががんになり仕事ができなくなったらどうなるでしょうか。加入している生命保険で賄うことができますか?家族の幸せを考えるのならば団信の確認を怠ってはいけません。

 

契約者が死亡した場合、住宅ローンはなくなりますが、財産として家は相続できます。「まさか」はいつおきるかわかりません。金利が高い理由に、団信の種類が関係しているかを見極めるのも重要です。

豆知識③正式な住宅ローンは住まいの完成後に組まれる

正式な住宅ローンは住まいの完成後に組まれる

 

住宅ローンを組む場合、購入する土地や建物の抵当権を担保に契約を行います。担保にする以上、建物が完成する前に住宅ローンを借りることはできません。最初に審査を行い、返済能力がある人かどうかが確認されたあと、ハウスメーカーと契約を結び、住まいを建てます。

 

しかし土地の購入も必要な人は、そのためのお金を準備しなければいけません。そこで必要になるのが正式に組まれる前の「つなぎ融資」や「土地先行融資」、利用される主な状況は次のとおりです。

 

  • 土地の購入時:土地の所得費用の支払いに利用ができる
  • 着工金や中間金:建築費は「着工時」「上棟時」「完成時」の3回に分けて支払うのが一般的、着工時と上棟時の支払いに利用ができる
  • 引き渡し時:ローンの実行(融資を行うこと)が間に合わないときに利用ができる

 

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つなぎ融資によって、途中の支払いを済ますことができます。

 

住まいが完成すれば、本審査終了後、住宅ローンが実行されつなぎ融資のお金を精算、返済が開始される手はずです。つまり、完成後住宅ローンの実行がされる前に、つなぎ融資の返済を求められることはありません。

 

ココに注意

つなぎ融資を取り扱わない金融機関もあるので注意をしましょう。建売を購入されるのならば完成しているので問題ありませんが、注文住宅は別です。

マドコ
完成後に住宅ローンが組まれることを知っておきましょう。

豆知識④自己資金ゼロでの購入は避ける

自己資金ゼロでの購入は避ける

 

注文住宅を自己資金ゼロでも建てられると話す人もいますが、あまりおすすめできません。昔は住宅ローンを組む際に頭金が必要と言われていましたが、最近は自己資金がなくとも審査が通ります。諸費用や引っ越し費用まで準備されている住宅ローンもあるからおどろきです。

 

すぐにでも家を建てたいと思っている人には朗報かもしれませんが、本当に自己資金ゼロで大丈夫かを検討しましょう。

 

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おすすめできない理由は次のとおりです。

 

  • 審査が難しい:住まいへの希望がかなわなくなる
  • 総返済額が高額になる:利息負担が増える

 

基本的には諸費用は自己資金で支払うべきです。ローンを組むこともできますが、金利が上昇します。金利は、金融機関の収入に加え、万が一のことも加算されていることを忘れてはいけません。金融機関が考える万が一は、契約者の破産です。

 

ココに注意

担保を売却しても赤字になるかもしれません。不良債権が増えれば金融機関も成り立たなくなります。住宅ローン以外の目的で貸し付けをするということは、金融機関にとってもリスクです。

 

支払いが出来るギリギリの金利で早めに利益を出し、赤字を逃れようと考えるのが当然ではないでしょうか。つまり、総返済額が高額になるのは必然、契約者もリスクが高くなります。

 

自己資金なしで商品を売るハウスメーカーもありますが、本当に大丈夫かの判断は契約者にしかできません。冷静に考えることが大切です。

 

豆知識⑤返済方法の種類で負担がかわる

返済方法の種類で負担がかわる

 

住宅ローンを組むときは返済方法の種類で負担が変わるので十分に検討をしてください。自分にあった金利タイプを選択しなければいけません。

 

  • 全期間固定型
  • 変動金利型
  • 固定期間選択型

 

「全期間固定型」は、借り入れ中の金利が変わらない返済方法です。

 

さらに詳しく

例えば30年でローンを組んだ場合、一度も返済額が変わることなく支払いができます。5年も経てば市場が変動していてもおかしくありません。例え変動していたとしても、金利に影響がでない返済方法です。管理がともてしやすい方法と言えます。

 

「変動金利型」は、定期的に金利を見直す返済方法です。

 

さらに詳しく

市場の金利によって金利が上がることもあれば、下がることもあります。見直し方法は金融機関によってことなりますが、返済する金額は5年ごとに見直すのが一般的です。

「固定期間選択型」は、当初に固定金利期間を決めて置き、期間満了後に変動型へ移行する返済方法です。

さらに詳しく

満了時に市場金利が上昇していると、返済額が上がる可能性もありますが、下がる可能性もあります。返済計画が立てにくい方法です。

 

マドコ
返済方法は次の2つが主に利用されます。

 

  • 元利均等返済:元金の返済分を利息額に応じ得て変動させ、支払いを一定額にする方法
  • 元金均等返済:ローン残高に応じた利息分を足した金額で返済する方法

 

マドコ
それぞれにメリットとデメリットがあります。

 

返済方法の選択も住宅ローンを組むうえでは重要です。面倒と思わず、自分にあった返済方法を選択しましょう。

 

豆知識⑥受け渡し後にも必要な費用があることをわすれない

受け渡し後にも必要な費用があることをわすれない

 

住宅ローンで借りる額を少額にしようと考え、自己資金をふんだんに投入する人もいます。その結果手元の資金がなくなり、苦しくなる人もいるので注意をしましょう。受け渡し後にかかる主な費用は次のとおりです。

 

  • 固定資産税と都市計画税
  • 火災保険料
  • 住いの維持費
  • 引っ越し費用

 

住宅ローンからの借入れを少額にすれば、総返済額が低くなります。しかし、無理をすることで必要な経費が足りなくなり、消費者金融から借入れをしたら本末転倒です。

 

マドコ
住宅ローンでの借入れを増やしていた方がマシになるケースもあります。

 

何事もいい塩梅が大切です。住宅ローンを無理に抑えず、手元に自由になる資金を残す程度にしておきましょう。住宅以外にも急遽お金が必要になることもあります。

 

「家を建てる」ということだけに気を取られると視野が狭くなるので注意をしてください。

 

豆知識⑦住宅ローン控除の活用

 

マドコ
住宅ローン控除とは、住宅借入金等特別控除のことです。

 

ローンを利用して住宅を手に入れた人は、年末のローン残高に応じて一定の金額を所得税から引いてくれます。控除を受けるためには以下の条件を満たしておかなければいけません。

 

  • 登記簿に記載された取得日から6カ月以内の入居
  • 住み続けていること
  • 床面積が50平方メートル以上と登記簿に記載されていること
  • ローンの返済期間が10年以上
  • 合計所得が3,000万円以下

 

上記の条件を満たしていれば、控除期間中は毎年控除されます。入居を開始した翌年は年末調整で済ませていた人も、それに加え確定申告をしなければいけません。確定申告をすることで控除が受けられます。

 

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その後は、控除期間分の書類が送付されるので、年末調整と一緒に処理が可能です。10年間の控除が受けられる人は書類がまとめて送付されるので無くさないように注意をしましょう。

 

住宅ローン控除が活用できる人は絶対に忘れてはいけない手続きです。

 

豆知識⑧住宅ローン審査が通らなくても別でまた申し込みはできる

住宅ローン審査が通らなくても別でまた申し込みはできる

 

住宅ローンは、事前審査と本審査の2度の審査が必要です。両方の審査を通過すれば契約ができます。

 

まれに住宅ローンの審査が通過できなかった人で、すぐに諦める人もいますが、1度や2度の審査落ちなどよくあることです。

 

ココがポイント

もし落ちたときは別の金融機関へ申し込みをしましょう。審査に落ちた金融機関で時間をおき再審査をしても構いませんが、時間がかかります。他の金融機関に申し込みをしてはいけないルールはありません。別で申し込みをする方がスムーズです。

 

審査落ちを経験したからといって、簡単に住宅ローンを諦めてはいけません。同じ内容で申し込んで通る場合もあるので挑戦をしてください。

 

豆知識⑨住宅ローン審査が通らないときの対応策

住宅ローン審査が通らないときの対応策

 

マドコ
ただ、いくつかの金融機関で審査が通らないときは対応策も必要です。

 

なぜ通らないのかを考えてみましょう。そのうえで次の対応策を考えてみてください。

 

  • 返済期間や借入額の見直し
  • 自分の信用情報を確認する
  • 連帯保証人の確保
  • ペアローンやリレーローンを利用する

 

何かしら基準を満たしていない可能性が考えられます。借入額を減らし、審査を行ってみましょう。例えば、両親からの援助を受けることはできないでしょうか。相談をしてみるのもひとつの方法です。

豆知識⑩営業担当を最初から信用しないこと

営業担当を最初から信用しないこと

 

マドコ
金融機関の営業担当を当初から信じ切るのは止めておきましょう。

 

「営業マンが親切で助かった」という声をよく聞きますが、それは当然のことです。あまりにも酷い営業マンにばかりあたり、評価のハードルが低くなっている場合があります。普通のサービスを受けているのに感動をする状況は危険です。

 

営業マンが親切なのは「貸さなきゃ利益が発生しないので当然なこと」と考えてください。

 

ココに注意

気を許すと、必要のないお金まで貸し付けようと考えてきます。できるだけ多くのローンを組ませれば、営業マンの実績が上昇するのです。貸し付けできる上限のギリギリまで提案をしてくることでしょう。必要のない貸し付けほど無駄なものはありません。

 

住宅ローンの営業マンは言葉が巧みです。簡単に信じ込まず、本当に正しい行動なのかをネットや信頼できる第三者に確認しながら行動してください。

 

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まとめ

マドコ
知っておきたい!住宅ローンの豆知識10選を解説しました。

 

住宅ローンを組まずに家を購入できるのが一番ですが、ほとんどの人が不可能です。賃貸に住み続けながら資金をためていたらいつになるかわかりません。住宅ローンは、持ち家を得たい人の強い味方です。

 

しかし何千万円ものお金を借りる一大イベント、簡単に決めて良いわけがありません。住まいを決めるのと同じぐらい住宅ローンも検討をしましょう。

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